تراکمفروشی، سد راه واگذاری زمین/ تبعات زمینداریِ سازمان ملی زمین چیست؟
به گزارش اقتصاد آنلاین؛ با وجود وعدهها و برنامههای اعلامشده از سوی وزارت راه و شهرسازی برای تحویل واحدهای مسکونی طرح نهضت ملی مسکن و جوانی جمعیت، بخشی از این پروژهها در استانها همچنان در مرحله انتظار باقی ماندهاند.
اگرچه وزارت راه و شهرسازی تأخیر در اجرای این طرحها و عدم واگذاری زمین را به نبود زیرساختهای لازم نسبت میدهد، اما این روند وزارت راه و شهرسازی از نگاه کارشناسان بیش از آنکه یک مانع فنی باشد، بهانهای برای فرار از مسئولیت در تأمین و تخصیص زمین تلقی میشود؛ موضوعی که مانعی جدی برای پیشرفت طرحها است.
عطا بهرامی، کارشناس اقتصادی در گفتوگو با اقتصاد آنلاین معتقد است: سازمان ملی زمین و مسکن بهجای واگذاری زمین، آن را بهعنوان دارایی نگهداری میکند و همین نگاه، مانع از اجرای طرح نهضت ملی مسکن شده است. زمین باید مولد باشد و واگذاری رایگان آن میتواند هزینه مسکن را کاهش دهد، جوانی جمعیت را تقویت کند و از فشار اجتماعی و آسیبهای ناشی از آپارتماننشینی بکاهد.
سازمان ملی زمین و مسکن، زمین را دارایی میداند یا احتکار میکند؟
این کارشناس اقتصادی گفت: سازمان ملی زمین و مسکن و وزارت راه و شهرسازی، به زمین بهعنوان دارایی نگاه میکند و با وجود تملک حدود یکمیلیون و ۸۰۰ هزار هکتار، آن را برای پروژههای مسکونی واگذار نمیکند. شهرداریها به دلیل وابستگی درآمد به تراکمفروشی انگیزهای برای توسعه شهر ندارند.
بهرامی با اشاره به مشکلات اجرایی طرح نهضت ملی مسکن با تاکید بر اینکه، سازمان ملی زمین و مسکنِ وزارت راه و شهرسازی، متأسفانه به زمین بهعنوان یک دارایی نگاه میکند، بهگونهای که هرچه بیشتر تملک کند، گفت: به عنوان مثال وقتی میزان زمین تملک زمین، از یکمیلیون و ۷۰۰ هزار هکتار به یکمیلیون و ۸۰۰ هزار هکتار برسد، این سازمان آن را بهعنوان دستاورد خود مطرح میکند، بنابراین نقش سازمان ملی زمین و مسکن عملاً بهعنوان «زمیندار» تعریف شده و به همین دلیل، زمین واگذار نمیکند. این نقش نه توجیه شده و نه در ساختار پیشبینی شده که اساساً مأموریت این سازمان چیست.
تراکمفروشی؛ سد راه واگذاری زمین
وی در ادامه افزود: باید شهرداریها در گسترش شهرها ذینفع باشند و رویکرد باید تغییر کند. در حال حاضر، چون شهرداریها نفعی از گسترش شهر نمیبرند و درآمدشان وابسته به تراکمفروشی است، تمایل و انگیزهای به توسعه شهر ندارند. از سوی دیگر، سازمان ملی زمین و مسکن نیز همین نگاه را دارد و در نتیجه، یک دور باطل شکل گرفته است؛ به باور مدیران این سازمان هرچه زمین بیشتری در اختیار داشته باشیم، موفقتر عمل کردهایم، اما آن را به پروژهها اختصاص نمیدهیم.
بهرامی تأکید کرد: این مسئله، معضل اصلی حوزه زمین است. نه تیم کارشناسی منسجمی وجود دارد که این مشکلات را بهدرستی تحلیل کند و نه انگیزهای در دیوانسالاری برای ایجاد چنین تغییری دیده میشود. به همین دلیل، زمین در اختیار پروژهها قرار نمیگیرد و این رویه باید اصلاح شود.
شهرداریها باید در زمان گسترش شهر، ذینفع شوند
این کارشناس مسکن نقش وزارت راه و شورای عالی شهرسازی را در این زمینه بسیار مؤثر دانست و گفت: وزارت راه میتواند ترکیب اعضای شورا را تغییر دهد و افرادی را منصوب کند که به این پروژهها اعتقاد داشته باشند. البته اقدام دقیقتری هم ممکن است؛ شهرداریها باید در زمان گسترش شهر، ذینفع شوند و درآمدشان تحت تأثیر مثبت قرار گیرد. در این صورت، خودشان فعال میشوند، مانعتراشی نمیکنند و حتی مشوق توسعه خواهند بود.
قوانین مسکن ناکارآمد و کماثر هستند
بهرامی با انتقاد از رویکرد فعلی افزود: گاهی اساساً اعتقادی به پروژه وجود ندارد و کار پیش نمیرود. این اشتباه بزرگی است که زمین را در اختیار بگیریم و سپس هیچ استفادهای از آن نکنیم. زمین باید مولد شود؛ در حالی که اکنون غیرمولد است. برای مثال، خانه هزار متری در شمال شهر تهران یا ویلای صدمتری از نظر رفاه مناسب است، اما از منظر اقتصادی مولد محسوب نمیشود.
وی ادامه داد: در منطق فعلی شهرسازی، ساخت برجهای دوازدهطبقه سودی برای جامعه ندارد. من این منطق را اساساً قبول ندارم و ایراد جدی به آن وارد میدانم. زمین باید به منبع درآمد پایدار برای شهرداریها تبدیل شود. قوانینی در این زمینه وضع شده، اما نه پشتوانه مطالعاتی مناسبی دارد، نه پویایی لازم را و نه از رسایی کافی برخوردار است.
این کارشناس اقتصادی در پاسخ به این پرسش که بدون واگذاری سریع زمین آیا میتوان به تحقق طرح جوانی جمعیت امیدوار بود، تصریح کرد: پاسخ منفی است؛ این حداقل الزام است. ساخت واحدهای یکطبقه بسیار سریعتر و مقرونبهصرفهتر هستند. میتوان سالانه بیش از یکمیلیون واحد مسکونی یکطبقه احداث کرد و سهم ۴۲.۵ درصدی هزینه مسکن در سبد خانوار را بهطور جدی کاهش داد. در این شرایط، بسیاری از مشکلات حل میشود؛ حتی نیاز به وام ازدواج کاهش مییابد.
وی افزود: واگذاری زمین رایگان، بهویژه در شهرهای کمتر برخوردار، قطعاً بر جوانی جمعیت اثر مثبت دارد. مگر میشود ۵۰۰ متر خانه در اختیار خانوادهای قرار داد و انتظار نداشت به فرزندآوری تمایل پیدا کند؟ بخش مهمی از سبک زندگی به فضا و زیرساخت مربوط است و همهچیز به فرهنگ خلاصه نمیشود. در خانههای ۴۰ متری، عملاً امکان فرزندآوری مطلوب وجود ندارد.
سهم ۴۲ درصدی هزینه مسکن در سبد خانوار
بهرامی با هشدار نسبت به پیامدهای ادامه این روند گفت: سهم هزینه مسکن در سبد خانوار به بیش از ۴۲ درصد رسیده و تبعات اجتماعی آن بسیار سنگین است. حبس مردم در آپارتمانهای کوچک، فشار روانی، پرخاشگری و افزایش آسیبهای اجتماعی را بهدنبال دارد. خانوادهها به فضا، حیاط و محیط زندگی سالم نیاز دارند. نبود این امکانات باعث تشدید مشکلات اجتماعی میشود؛ همانطور که امروز در تهران، با تراکمی بالاتر از توکیو، آثار آن را به وضوح مشاهده میکنیم.
